Habitação de baixo custo em concreto pré-moldado

Constatações

• Não temos mais o PMCMV. Precisamos achar outras maneiras de financiar habitações
• Ainda precisamos atender a pessoas com faixa de renda baixa
• Não é mais possível fazer habitação de interesse social de jeito tradicional, as fontes de financiamento são quase todas extintas
• As fontes de financiamento tradicionais são inacessíveis para pessoas de renda muito baixa
• As construtoras apostam muito na industrialização para baratear os custos
• Com um mínimo de de jogo de cintura, já é possível ir muito longe além do que tradicionalmente propõem as construtoras em habitação de baixo custo

• Sem PMCMV, novas alternativas viram possíveis: paredes em reboco, comércio
• Fora das construtoras, uma vaga por unidade não é mais uma obrigação, para muitos moradores ter uma vaga não é indispensável
• Afinal, com uma unidade de 50m², uma vaga ocupa 25m², ou seja, metade da área do apartamento
• Empresas de concreto pré-moldado estão com as fábricas ociosas, e tem interesse em novas ideias
• Em um âmbito urbano como São Paulo, se aproximar dos pólos de emprego, comercio e serviços torna o terreno muito caro. A verticalização vira necessária

Ideias

• Não temos mais como obter um financiamento integral. Sem as condições especiais do PMCMV, as pessoas da faixa 1 estão excluídas dos demais sistemas de financiamento, que tem critérios muito altos
• A ideia é dividir o orçamento, e procurar diferentes fontes
• A obra é dividida em dois: a estrutura e o conteúdo
• A estrutura é comprada pronta, como um produto. O fornecedor entrega, instala, e faz o acabamento
• Após essa primeira parte, o resto da obra vira completamente diferente: Apesar do tamanho, ela funciona como uma obra de pequeno porte, coberta, protegida, sem movimentação de peças pesadas, com risco de acidentes reduzido

• Somente a primeira parte, a estrutura, precisa ser financiada de modo tradicional (empréstimo). Para a segunda parte, existe uma maior diversidade de opções, como microcrédito ou mutirão
• As obras podem também virar muito mais individuais, o que permite várias opções ao mesmo tempo
• A estrutura em concreto pré-moldada oferece também uma planta livre, onde as possibilidades de divisão são sem limites, cada morador pode obter a metragem quadrada que puder ou quiser
• Uma vez a estrutura entrega, a autogestão vira altamente facilitada

O projeto

• Um projeto pensado para sistemas de habitação cooperativos, os moradores são conhecidos antes de fazer o projeto, e estão favoráveis a uma certa proporção de autogestão
• 4 pavimentos, o máximo que pode subir sem elevador, e uma muito boa proporção urbana. Mas é possível fazer menos, ou mais (até 8).
• Uma barra tipo, de 56m x 10m, ou seja, 9 unidades de 50m² por andar, ou 6 de 75m², ou qualquer proporção das duas. Unidades menores de 37.5m² (metade de 75m²) são também possíveis, por exemplo para pessoas solteiras
• A circulação vertical (escada e elevador, se tiver), ficam fora da barra, em uma torre independente, que também suporta a caixa d'água
• A circualção é comum

• O valor alocado até metade de 2016 pelo PMCMV para uma unidade de 45m² da faixa 1 era de R$ 75 000 por unidade, no qual em São Paulo eram acrescentados R$ 20 000 do programa Casa Paulista do estado, totalizando R$ 95 000. Este preço incluí a construção e o terreno. O nosso orçamento atual gira em torno de R$ 80 000 por unidade, o que deixa R$ 15 000 para o terreno, se queremos manter o mesmo preço do PMCMV
• Mas este projeto é altamente flexível, e pode acomodar uma enorme variação de preços de unidades. O preço da estrutura de concreto é o único ponto inflexível, que não depende de quanto cada morador quer por no seu apartamento
• O antigo sonho onde cada apartamento pode ser diferente pode virar realidade
• Indo até mais longe, cada morador pode desenhar seu apartamento, com sistemas abertos e fáceis de usar como o Sweet Home 3D

• É possível deixar algumas unidades no térreo livres, para implantar comércios. O valor acima considera 100m² (duas unidades por bloco) sem apartamento, livres para 3 ou 4 comércios, o que pode gerar renda para o condomínio, e garantir espaço profissional a preço controlado para e pelos moradores
• É possível fazer blocos mais compridos, ou menos, sem grande impacto no preço
• As possibilidades de implantação e combinação são muito grandes